Descrizione
Approvata dal Consiglio comunale la Variante formale (proponente Unicoop Tirreno S.C.) al Piano attuativo del Comparto 3-2u (ex H5 di sotto). L'approvazione è avvenuta nel corso della seduta del 29 ottobre 2024.La scheda norma del comparto 3-2u“Intervento di espansione per realizzazione di una nuova centralità urbana", interessa l'area situata a Rosignano Solvay compresa tra la via di Lungomonte a nord, via della Cava e via Lizzadri verso sud e la linea ferroviaria verso ovest. L'estensione è di circa 20 ettari ed è localizzata all'interno del territorio urbanizzato, così come individuato dal Piano Operativo ai sensi dell'art. 224 della LR 65/2014.Il progetto approvato nel 2022 ha previsto nel comparto, coerentemente con quanto disposto dalla citata scheda norma, due distinte aree:“edificabile" dove sono localizzate aree a destinazione residenziale, commerciale (con previsione di una grande struttura di vendita e di funzioni commerciali di vicinato) e turistico-ricettiva (con previsione di una struttura ricettiva alberghiera e attività di somministrazione).“verde" nella quale insistono sia aree destinate alla urbanizzazione primaria, quali aree standard per verde e parcheggi, che aree destinate a funzioni relative alle opere di urbanizzazione secondaria (parco pubblico, polo scolastico, polo sportivo e campo di calcio).Le aree “verde" ed “edificabile" di cui sopra sono articolatein macrolotti, a loro volta suddivisi in lotti: |· Macrolotto S0, che corrisponde all'area “verde", destinato interamente a servizi, e in cui sono previste le opere di urbanizzazione primaria, quali aree standard per verde e parcheggi, nonché le opere di urbanizzazione secondaria quali il parco pubblico, il polo scolastico, il polo sportivo con il campo di calcio. |· Macrolotto ALB/M2, con previsione di un hotel con capienza di 200 posti letto e relativi servizi e di una struttura destinata a ristorazione/somministrazione. |· Macrolotto GSV/M1, con previsione di una grande struttura di vendita sotto forma di centro commerciale. |· Macrolotto RES1, con previsione di funzioni residenziali con tipologie a schiera e quadrifamiliari. |· Macrolotto RES2/3/4/5, con previsione di funzioni residenziali con tipologie pluripiano comprensivi di edilizia convenzionata e residenze sociali pubbliche.Macrolotto S1, Macrolotto S2, Macrolotto S3, Macrolotto S4, relativi ai tratti di viabilità pubblica, quali opere di urbanizzazione primaria.Dato atto che l'articolazione in macrolotti è vincolante, ai sensi dell'art.13 delle NTA del Piano attuativo stesso, mentre la successiva articolazione dei lotti rappresenta esclusivamente una ipotesi progettuale ed è pertanto modificabile senza che questo costituisca variante al piano già approvato.L'attuazione era prevista secondo stralci successivi individuati in modo da rendere indipendente e funzionale ciascun intervento. la progressiva realizzazione dell'edificazione è subordinata, come stabilito nella convenzione, alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.Attualmente è in corso di attuazione la costruzione del polo scolastico, nello specifico il sistema integrato 0-6, che rappresenta per l'Ente un intervento prioritario in quanto finanziato con fondi PNRR e la cui entrata in funzione è prevista non oltre il settembre 2026.I macrolotti interessati dalla variante sono: |· Macrolotto RES2/3/4/COMUNE: viene proposta una differente articolazione delle previsioni di edilizia residenziale per mantenere integra l'esistente lecceta presente all'interno del comparto: è prevista la rimodulazione delle tipologie edilizie e la disposizione degli edifici nei lotti. la superficie complessiva dei lotti residenziali viene ridotta in favore di un ampliamento delle aree a verde pubblico mentre le aree a parcheggio, la cui superficie rimane invariata, vengono disposte diversamente. |· Macrolotto S0: viene proposto lo spostamento di parte dei parcheggi, che il piano approvato disponeva diversamente nei lotti, al fine di consentire la realizzazione di adeguate dotazioni a servizio del polo scolastico 0-6, ad oggi in avanzata fase di realizzazione, e della cittadella dello sport e del parco pubblicoTali modifiche si rendono necessarie al fine di accogliere le prescrizioni emerse alla conclusione dell'iter di VAS (valutazione ambientale strategica) a cui il Piano attuativo è stato sottoposto.ln particolare si specifica che con la presente Variante viene proposta una soluzione urbanistica alla prescrizione relativa al mantenimento della Lecceta.ln particolare, infatti, il parere motivato ha segnalato, tra le altre cose che:"L'Autorità Competente, in base al Rapporto Ambientale, ha valutato che il passaggio da un ambiente naturale ad un ambienteantropico, benché adeguatamente progettato, non favorisce l'incremento della biodiversità bensì un impoverimento, per cui l'unica area forestale di pregio presente, rappresentata dalla lecceta posta nei pressi della "Villa Crocetta", venga ridotta sensibilmente anziché valorizzata e non sia invece utilizzata per contribuire ad un vero e proprio sviluppo sinergico con il resto delle aree verdi del comparto.Infatti, se si escludono le aree destinate a parco urbano, le altre risultano residuali e frammentate e pertanto destinate a diventaremarginali all'interno del complesso. In questa direzione vanno i contributi pervenuti dalla Soprintendenza e dalla Regione Toscana, che chiedevano di rivedere l'assetto del verde pubblico e, relativamente al subcomparto edificato, dare continuità allo sviluppo delle relative superfici e tenendo conto del contesto paesaggistico , con particolare riferimento alla lecceta, della quale si richiedeva il mantenimento della superficie attuale o comunque prossima all'attuale: procedendo ad una integrazione della medesima nel contesto delle aree verdi pubbliche del comparto.La Variante approvata, nel solco di quanto sopra prescritto, va proprio nella direzione di conservare in toto la lecceta oggi presente nel comparto 3-2u, perseguendo dunque le finalità espresse nel parere: di minimizzare gli effetti ambientali del PA del comparto 3-2u originariamente approvato.La variante:- non determina modifiche al perimetro del comparto.- non determina modifiche al perimetro dei macrolotti e che le variazioni sono limitate ai lotti.- le modifiche proposte per le aree a destinazione residenziale e delle tipologie edilizie non comportano il superamento del numero dei piani previsti dalla scheda norma (4 piani)-- non comportano un aumento della superficie utile lorda e del volume degli edifici.- la nuova articolazione degli edifici rispetta le distanze previste dalla scheda norma.Essendo il Piano attuativo, convenzionato,(la sottoscrizione è avvenuta il 20/04/2023), la convenzione in essere dovrà essere integrata dall'appendice relativa ai contenuti della Variante entro 6 mesi della sua efficacia.Si ritiene che quella in oggetto sia una variante formale al piano attuativo, così come più ampiamente dimostrato anche nella Relazione del Responsabile del procedimento.Inoltre le modifiche proposte determinano un incremento complessivo delle aree a standard, che dalle superfici del piano approvato nel 2022 di 29.287 m2 (di cui 18.900 m2 di verde e 10.387 m2 parcheggi) passano, con la Variante approvata, a 31.137 m2( di cui 20.750 m2 di verde e 10.387 m2 parcheggi) della proposta di variante.La variante acquisterà efficacia a decorrere dalla data di pubblicazione dell'avviso di approvazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana (BURT).